今年10月，全国新建商品房和二手房市场成交量均呈现显著增长，打破了17年来“金九银十”的惯例，首次出现“银十”超过“金九”的现象。住房城乡建设部等部门推出的一系列楼市新政“组合拳”，从降低首付比例、房贷利率，到取消限购等举措，政策工具箱已全面打开。业内专家表示，当前购房政策已属历史最宽松，市场回暖趋势明显，预计四季度楼市将继续保持稳定增长态势，同时也为2025年彻底止跌企稳打下基础。
2024年10月6日，北京，某商品房售楼处，民众利用国庆假期看房选房。视觉中国 资料图
17年来首现“银十”超过“金九”
今年10月，全国房地产市场迎来重要转折点。新建商品房和二手房成交总量在连续8个月下降后首次实现同比增长。值得一提的是，今年“银十”表现异常亮眼，不仅超过传统的“金九”旺季，更成为自2007年以来首个超过“金九”的“银十”。
11月1日，澎湃新闻从住房和城乡建设部获悉，10月份商品房成交同比、环比实现“双增长”。住房和城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。
房地产市场历来用“金九银十”的说法来形容下半年的销售旺季。今年10月份，全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%；二手房网签成交量环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。9月份是三季度末月，房企会拼业绩冲销量。10月份是四季度首月，一般会受9月份冲量的透支影响，不过，今年“银十”超过“金九”罕见，是2007年起首次“银十”超过“金九”。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、国际与公共事务学院教授陈杰表示，本轮楼市增量政策“组合拳”产生的效应之快之强，超过之前多轮楼市纾困政策。一系列政策“组合拳”，也使不少城市的楼市回暖迹象明显，市场信心向上趋势呈现，市场预期发生向好变化。
成交量增长从一线城市向更多城市扩大
今年10月，全国房地产市场活跃度不断增加，成交量增长从一线城市向更多城市蔓延。
住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，今年10月，很多城市商品房网签成交量出现了不同程度的增长。其中，一线城市增长更为明显，新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。
分地区看，11个省份新建商品房网签成交量同比增长，较上月增加6个省份。其中，湖南、天津、广东、江西、江苏同比增幅超过10%；20个省份二手房网签成交量同比增长，较上月增加2个，其中，北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长超过10%。
在广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，住建部披露的是网签数据，而不是认购数据。网签比认购要延迟一周到两周，部分交易将体现在11月份。11月和12月份是年底销售旺季，也是业绩冲击阶段。因此，市场将维持供销两旺的局面。另一方面，除了国家政策的落实外，近期还有多个省份、城市在出台一揽子政策，政策红利对市场热度也将继续形成支持。由此可以估计，四季度将会比三季度有明显的好转，全年跌幅将明显缓解，从而为2025年彻底止跌企稳打下基础。
陈杰认为，从政策信号来说，中央已明确发出“促进房地产市场止跌回稳”的最强音，有力地向市场发出了楼市必须稳、也能稳的信心。
“量-价”传导效应会逐步显现
“从政策聚焦目标来看，本轮新政‘组合拳’明确聚焦稳价格。”在陈杰看来，稳楼市有稳价格稳销售稳投资稳土地出让等多重政策目标。但本轮政策信号十分明确，宁可引起短期地方财力阵痛，也要“严控增量”以收缩供给，大手笔大工程也要“优化存量和提高质量”以提振需求。供需平衡修复在望才能降风险、稳预期、增信心。聚焦稳价格，可谓抓住楼市止跌回稳的牛鼻子。
从第三方研究机构发布的10月份数据来看，10月，核心城市二手房成交放量，业主议价空间缩小，百城二手住宅价格环比跌幅收窄；新房市场受政策带动预期修复，叠加房企加快推盘、全力营销，10月多个核心城市新房销售面积环比大幅增长，同时受优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨。
“目前市场上最为关心的就是两个问题，即市场回暖的可持续性如何、房价会不会上涨。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析道，对于市场回暖的可持续性问题，要看到目前潜在的购房需求其实很强劲。尤其是最近三年压抑的购房需求较多，目前已经开始释放；同时也要看到，利好政策持续降低了购房成本，购房积极性也开始提高。从房价本身来说，“量-价”的传导效应会显现，即量的“止跌回稳”会带来价的“止跌回稳”。从各地实际情况看，价格层面总体保持稳定为主，各类降价的现象少了，但短期内价格拉升的可能性不大。四季度成为房价稳定的黄金期。
购房政策已属历史最宽松
随着中央政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳，房地产市场正迎来历史上最为宽松的购房政策环境。从降低首付比例、房贷利率，到取消限购等举措，政策工具箱已全面打开。
陈杰提到，楼市系列政策既有需求侧的降首付降利率降税费降门槛和加快取消各项不合理限制以提振需求，又有供给侧的“严控增量、优化存量、提高质量”的明确要求，还有基于货币化安置的100万套城中村危旧房改造，4万亿元“白名单项目”信贷为优质新房供给保驾护航，“以购代建”的大规模保障房筹建兼备民生、发展和稳定三大功效，“以旧换新”将库存去化与品质提升有机联动，供需两侧同时发力以加快市场均衡修复，促进良性循环早日恢复，筑牢楼市企稳回升基础。
严跃进认为，综合判断目前的政策工具和市场形势，当前购房政策属于历史上最为宽松的一次，尤其是体现在首付比例、房贷利率、限购取消等层面上，各类该放松的政策都已经放松完毕。
“最宽松的购房政策来之不易，各地要珍惜好和宣传好。同时对于购房者来说，要充分认识到此类最宽松的购房时机需要积极把握。”严跃进提到，尤其是从四季度的政策动向来看，要持续把目前的各项政策消化好，即要以消化政策为主。结合目前房价调整到位、好房子供应量增多、各部门齐心协力等，他认为，政策在消化过程中，也将发挥更好的效应，进一步促进房地产市场的向好发展。
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