上海商办市场升温：一季度大宗交易成交增长20%，长租公寓表现亮眼

界面新闻记者 | 王婷婷

2025年以来，全国性“积极财政政策”与“适度宽松”货币政策的协同推进，为全国商业地产市场注入强劲动能。

以北京为例，受租金优化调整策略的影响，2025年第一季度办公楼市场需求略有回升；在投资市场，长租公寓的投资机会持续受到境内外投资机构的广泛关注。仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示，“政策组合拳的精准发力将逐步改善市场流动性，同时也将有效激活市场内生动力。”

上海更是如此，今年一季度办公楼租赁需求逐渐回温；商务园区办公楼在新质生产力的推动下，需求温和增长，张江和漕河泾成交占比尤为突出；投资市场核心办公交易拉动市场交易总额环比回升。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶认为，政策推动消费提振与产业升级，预计将带动零售物业和产业地产需求释放，进而吸引新一轮投资关注。

投资市场活跃，长租公寓表现亮眼

2025年第一季度，上海投资市场率先升温。

仲量联行数据显示，今年一季度上海共记录到24宗资产交易，累计成交金额达114.6亿元，成交金额较上季度环比增长20%，市场呈现出回暖态势。

从成交结构来看，市场呈现出两大显著特征，首先是单体规模持续缩小，小规模项目依然是市场成交的主流，5亿元以下成交项目的占比攀升至74%，达到历史新高。

其次，上海商业地产的成交主要由高净值人士和各类企业买家主导。该季度高净值人士和企业买家在成交中的占比达到67%，其灵活的决策机制有效盘活了存量资产，提升了资产的流动性，为市场活跃度的提升起到了积极的推动作用。

从投资目的角度来看，2025年第一季度以投资为主要目的的交易进一步增加，占比高达86%。

值得一提的是，长租公寓在2025年表现尤其亮眼。

仲量联行统计，今年一季度，上海长租公寓资产以34%的显著占比，首次超过办公资产，成为本季度成交金额占比最高的资产类别。据统计，一季度随着多个大型社区型长租公寓项目相继入市，保险机构对这类资产的投资热情持续升温，进一步带动了长租公寓交易市场的活跃。

此外，办公资产以29%的成交金额占比位居第二，零售地产（27%）紧随其后，酒店（5%）和产业园区（5%）则分别位列第四、第五位。

仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎指出，“当前市场格局正经历深刻变革，业主需以更坚定的决心和果断的行动力把握机遇。近期成交的案例显示，不少成功的交易得益于业主灵活调整策略，快速适应市场变化。展望未来，预计市场将呈现更多元化和专业化的投资格局。”

实际上，在全国范围内，长租公寓已经成为投资者备受追捧的资产类别。今年以来，北京长租公寓市场持续展现出强大的吸引力，国内外资本积极布局。

比如，自如与景顺房地产成立的持有型公寓资管平台于近日在石景山区投资了其首个项目，该项目的总投资额约12亿元，原为中海地产所持有的商办配套项目。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜认为，头部住房租赁企业与国际知名投资机构的合作，无疑为市场注入了崭新的活力。

“此次交易不仅彰显了外资机构对中国住房租赁市场发展潜力的长期看好，也将引导更多元化资本对中国市场的关注与布局。”

写字楼仍以成本驱动型需求占主导

较之活跃的大宗交易市场，今年一季度的上海写字楼市场受供应增加影响，仍以成本驱动型需求占主导。

“面对新增供应持续入市，为维持出租率，业主方持续在租金让步和提供更多激励措施方面作出努力。”仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻指出。

仲量联行数据显示，2025年一季度，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动搬迁和升级需求，上海全市净吸纳量录得91200平方米，其中，中央商务区净吸纳量录得约46200平方米，非中央商务区净吸纳量约为45000平方米。

仲量联行上海商业地产部资深董事江苏认为，金融与专业服务业所属的内资企业抓住了当前有利的租赁窗口期机会。

“而租金下行，也吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略，甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，更多的乙级办公楼和郊区的租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。”

供应方面，一季度全市共计三个甲级办公楼项目竣工交付，总建筑面积录得18万平方米。在中央商务区内，两个新项目入市，总建筑面积为86000平方米，使得中央商务区整体空置率上升至16.7%，环比上升0.3个百分点。

非中央商务区的四川北路板块录得一个新项目交付，总建筑面积为94000平方米，大体量项目竣工加剧供应压力，使非中央商务区空置率同比上涨0.2个百分点，达到29.2%。

租金仍处于下跌通道，整体市场持续利好租户方。

一季度，上海中央商务区租金环比下降2.2%，业主方为保持现有出租率并持续吸引新租户，在续租及新租条件上保持议价空间。非中央商务区租金环比下降2.6%，业主继续提供更具吸引力的价格及激励政策，尤其是空置率较高的板块及项目。

面对市场供应不断增加，租金持续下探，业主方也推出更多具有竞争力的租赁方案。

以吉宝静安中心（Park Avenue Central，简称“PAC”）为例，近日刚发布了共享商务空间品牌KONNECT“智会”空间。

据界面新闻了解，KONNECT是打通了办公楼的其中一层，采用模块化场景，覆盖从独立办公到商务和社群活动的全场景需求，包括董事会议、创意工作坊、企业团建、社交路演等，租户可以根据需求付费预订。

吉宝城市发展部执行副总裁、可持续城市更新运营（中国）负责人余昇鸿告诉界面新闻，在PAC的实践中，吉宝还将ESG理念深度融入空间体验的创新之中，并在可持续性与用户需求结合方面实现多项行业突破。

除大宗交易市场和写字楼市场外，2025年上海商办市场还有另一亮点—酒店市场。放宽签证政策成为推动中国入境旅游市场的重要力量。

在国内外旅游市场的共同助力下，上海酒店市场整体业绩保持稳定向好。最新数据显示，今年1-2月，上海成功吸引了95万国际游客，较去年同期增长34.2%。

根据上海统计局的数据，截至2月份，全市五星级酒店客房入住率录得同比增长1.2%的成绩。虽然平均房价和每间可出租客房收入分别出现2.3%和1.0%的轻微下滑，但整体市场仍保持稳定。

市场回暖，新增供应将积极入市。2025年一季度共新增595间高端及以上酒店客房。未来待开业的新酒店客房数量约3500间，其中代表性酒店项目包括上海前滩华尔道夫酒店（203间客房）、上海世博桐森酒店（255间客房）以及虹桥机场旁的香格里拉和盛贸双酒店（共611间客房）。

“2025年，上海酒店市场正迎来全面复苏的新篇章。随着一系列利好政策相继出台，境外访华旅游热潮不断升温，上海酒店市场将迎来越来越多的国内外商务与休闲旅客。”仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛表示。