豪掷17.78亿买楼，成都银行开始任性了？

　　来源：财经众议院

　　大多数银行正在过苦日子，利差收窄、营收下滑、净利下降、员工降薪，因此，精打细算过日子成为高管们的首要任务。

　　有一家银行却显得有些“土豪”。

　　8月8日晚间，发布关于购置房产暨关联交易的进展公告称，已于近日签订了有关购房合同，暂定转让总价不高于17.78亿元。

　　豪掷17.78亿买楼，而且是从第一大股东手中买楼，构成关联交易，交易价格就备受关注。

　　尽管成都银行当日公布了资产评估报告，但报告只有评估方法和结论，评估过程中关键的参数并未披露，唯一披露的数据是“综合成新率100%”，最终得出17.78亿的评估结果。因此，有投资者质疑该评估报告透明度不高。

　　财经众议院注意到，此前，多家银行在花费巨资买楼时，都曾遭遇过股东或者董事的反对。

　　买楼，还是把资金用在更有价值的地方，这显然需要银行的决策层仔细斟酌。

　　豪掷17.78亿买楼

　　公告称，成都银行拟购置由成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司（以下简称交子投资公司）新建商品房，用于成都银行总部办公自用。该商品房位于成都交子公园金融总部产业园（四期）项目处。

　　该项目定位为超甲级写字楼，内设营业部、会议中心、餐厨及生活区，人力培训中心、档案室、软件开发中心、信用卡中心、个贷中心、客服中心等功能区。

　　评估报告显示，经现场勘察，目前主体工程已经接近完工状态。预计2025年8月建筑物全面完工并投入使用，届时建设标准为精装房。

　　而成都银行已经与关联方交子投资公司签订了购房合同。《资产评估报告》显示，该房产项目总建筑面积为12.51万平方米，土地使用权面积为1.895万平方米。评估价值为17.88亿元（包括二次精装修费用2.92亿元）。

　　至于买房的理由，成都银行称，现总部办公大楼于1999年建成投入使用，总建筑面积约3.6万平方米。目前总行大楼已满负荷运转，办公人员已超1300人，容纳能力已达极限。

　　此外，成都银行还提到，公司的事后监督中心、集中作业中心、信息技术开发中心、培训中心等功能中心均在外租赁房屋办公。随着经营发展规模的扩大，以及前述功能中心向总部集中的安排，现有办公场所已远不能满足实际运营需要。

　　办公空间拥挤尽管是客观事实，但要买房首先要有钱。从财报数据来看，成都银行确实有“豪横”的基础。

　　作为西部首家万亿城商行，从年报数据上来看，2023年，成都银行实现营业收入217.02亿元，同比增长7.22%；净利润116.72亿元，同比增长16.22%。

　　但众所周知，银行是一个周期性行业，现在日子好未必代表未来还继续向好。此前曾因“赚钱赚到不好意思”的，如今也面临着“钱难挣”窘境，过去的辉煌早已不再。

　　从这一点来看，民生银行为成都银行敲响了警钟。

　　资产评估迷局

　　这笔高达17.78亿元的房产买卖，实质是成都交子金融控股集团有限公司（简称交子金控）左手倒右手的交易，因为这笔交易的双方，成都银行和交子投资公司，都是交子金控的旗下公司。其中，交子金控持有成都银行20%的股份。

　　评估报告显示，该笔关联交易的评估方法为市场法、成本法。对地上可售商品房评估采用市场法，以含税价确定地上可售商品房评估价值；对地下可售地下车位和地下特殊配套用房采用成本法进行评估，以含税价确定建筑物评估价值；由于精装修具体方案尚未最终确定，暂以交易双方初步协商的暂定价计入。

　　资产评估报告显示，经实施评估程序后，于评估基准日，得出该项目商品房评估价值为 17.88亿元的结论。

　　财经众议院注意到，成都银行还享受了1000万元的折扣。公告显示，本次交易价格按公平原则，以不优于对非关联方同类交易的条件确定。由于本项目尚在建设中，本次交易暂定转让总价不高于17.78 亿元。

　　虽然评估报告全文公布，但具体的评估过程及数据却并没有披露。对于地上可售商品房，采用的市场法评估，却没有公布参考的市场价格。

　　对于地下建筑，采用的是成本法评估，评估价值=重置成本x综合成新率，而重置成本=建安综合造价+前期及其他费用+管理费用+销售费用投资利息+开发利润。

　　由于是新楼，综合成新率显然是100%，评估报告也只公布了这个数据，其他数据则完全没有披露。

　　像开发利润，到底给关联方留多少利润，这显然是个敏感问题。

　　成都银行表示，本次交易价格是经本公司与交子投资公司公平磋商，采取成本加成的形式，按照市场化原则确定。最终交易总价根据财务决算审计和转让总价决算审计确定，双方据实结算。

　　银行买楼曾遭反对

　　近几年，尽管大部分中小银行股股价低迷，但买楼的热情却很高。

　　比如，上市不到两个月，就于2021年8月10日公告称，以房产置换和现金补差价的方式，换入评估价值为11.81亿元的新办公楼。

　　2022年11月底，作价45.2亿，向第一大股东首钢集团定制购买北京数字科技大厦，项目包含甲级写字楼，以及部分商业，总建面13.55万平方米。

　　2022年5月，以总价款48.54亿元，买入绿地外滩中心T2幢办公楼项目。

　　此外，厦门农商行、华润银行、等纷纷豪掷数亿拿地盖楼，连江门农商行，也要投资10亿盖总部大楼，几乎相当于其一年的净利润。

　　但不少银行的买楼议案，遭到了股东或董事的反对。

　　2023年6月25日，一家上市股份制银行发布公告，拟购买位于深圳市福田区的办公楼宇，合计资产购置费用约23.34亿元。但遭到该行一名董事的反对。

　　该董事反对的理由，一是从银行目前实际情况看，资本耗用应优先聚焦于生息资产；二是该办公用房的买入时机有待商榷。

　　民生银行也曾因买房遭遇类似的情况。该行曾准备以不高于16.5亿元（不含相关税费）的价格，整体购买大连新沃金融总部基地及配套住宅项目，刘永好等三名董事对此议案投了弃权票。刘永好弃权的理由是：培训中心应发挥银行优势，控制成本。

　　此前福建某银行也因斥巨资在买楼，引发了小股东的反对，该股东发表公开信，要求银行以买楼资金回购公司股份。

　　对于买楼，不少投资者都认为，上市银行应该专注于业务本身，买楼短期内难以为公司创造价值，且不排除今后房价下跌可能带来的损失。

　　看来，是买楼要“面子”，还是提升股东回报要“里子”，是摆在银行决策层面前的一道重大选择题。